El mètode de comparació en la valoració

El mètode de comparació es configura al món de la taxació d’immobles com un dels mètodes més sòlids i reconeguts dins del procés de valoració. La seva naturalesa es basa a poder establir el valor d’una propietat mitjançant la comparació amb altres de característiques similars. Per tant, el mètode de comparació es fonamenta en la idea que el valor d’un immoble s’estableix amb l’ajuda de propietats reals ja taxades.

El procés d’obtenció del valor final requereix de l’estudi següent:

1. Selecció de propietats comparables: el primer pas serà triar els béns immobles amb què compararem l’habitatge a taxar, és a dir, les propietats que actuaran com a “testimonis”. Cal que tinguin característiques similars com la ubicació, la mida, l’any de construcció, la qualitat dels materials o altres característiques específiques. Com més gran sigui la similitud que presenten ambdós béns immobles, més gran serà la precisió de la taxació.

2. Obtenció de dades: seleccionades les propietats que actuaran com a testimonis, el taxador ha de recopilar informació detallada sobre les transaccions de venda. Haurà de conèixer el preu de mercat, les característiques particulars de cada habitatge i les condicions amb què es va realitzar la venda.

3. Ajustaments de les propietats comparables: pel fet que no hi ha dues propietats idèntiques, caldrà que el tècnic realitzi alguns ajustos als béns immobles comparables a fi que puguin assemblar-se el màxim possible a la propietat que serà taxada. Així, per exemple, si la propietat a taxar té una habitació més que l’habitatge que actua com a testimoni, s’haurà de fer un ajust per reflectir-ne adequadament el valor. Aquest procés s’anomena homogeneïtzació de testimonis.

4. Càlcul del valor: un cop s’hagi realitzat l’homogeneïtzació pertinent, cal calcular el valor de la propietat en avaluació segons la referència que els béns immobles comparables poden oferir. El valor final s’obtindrà, doncs, calculant el valor mitjà que resulta de les propietats comparables.

En el context del mètode de comparació, els coeficients d’homogeneïtzació tenen un paper crucial en possibilitar la correcció de les diferències inherents entre la propietat que està sent taxada i els béns immobles de referència. Aquests coeficients es calculen a partir de l’anàlisi de les transaccions de mercat i poden variar segons la ubicació i les característiques específiques de la propietat.

Així, per exemple, si els habitatges amb piscina tendeixen a tenir un preu de mercat amb un 10% més alt en una zona determinada, caldrà aplicar un coeficient d’homogeneïtzació del 10% per ajustar el valor d’una propietat que no tingui aquesta característica .

Els testimonis, també coneguts com a propietats comparables, exerceixen un rol fonamental en l’aplicació del mètode de comparació. De fet, aquesta importància és que aquests béns immobles es converteixen en punts de referència que ajuden a establir el valor de la propietat que està sent avaluada.

És per això, que seleccionar adequadament aquests béns immobles de referència és un aspecte crític per assegurar l’exactitud i l’objectivitat del procés de taxació.

Una de les bases de dades més fiables del mercat i d’accés gratuït és el portal idealista, tant a la consulta d’informes de preus, tant de venda com de llogues, com la consulta del visor cartogràfic.

La informació inclou qualsevol habitatge que estigui registrat al cadastre espanyol, tant en venda com de lloguer, explorar dades de cases construïdes, antiguitat els edificis, transport públic, comerços o serveis d’educació i salut de qualsevol lloc i ofereix informació actualitzada de preus mitjans de venda i lloguer d’anuncis actuals i passats del portal.